Договор мены недвижимости в Москве — адвокат Гурин
Договор мены недвижимости
Мена регулируется статьями 567–571 ГК РФ и является возмездной сделкой, несмотря на отсутствие прямого денежного расчёта — именно это повышает риски оспаривания как притворной купли-продажи (ст. 170 ГК РФ). Особенно — при неравноценном обмене, сделках между родственниками, мене с доплатой или участием аффилированных лиц.
Суды всё чаще квалифицируют «безденежный обмен» как прикрытие купли-продажи — особенно при разнице в стоимости более 30% или отсутствии экономического смысла (см. Постановление Пленума ВС РФ № 31)
Услуги адвоката по мене недвижимости
-
Договор мены для физических лиц
Подготовка и сопровождение мены жилья с доплатой — квартир, домов, гаражей в ГСК, участков в СНТ. Включает анализ равноценности, рисков оспаривания как притворной сделки, налоговых последствий (НДФЛ), а также защиту при мене между родственниками или с участием пожилых граждан. -
Договор мены для юридических лиц
Сопровождение мены коммерческой недвижимости — офисов, складов, земли. Учёт: НДС и налога на прибыль, одобрения крупной сделки, рисков в банкротстве, а также представительство в арбитраже при спорах с арендаторами или кредиторами. -
Оспаривание договора мены
Защита при иске о признании мены недействительной — по основаниям притворности, недееспособности, обмана (ст. 166–181 ГК РФ). Включает анализ доказательств добросовестности, подготовку возражений, ходатайств об истребовании доказательств, представительство в судах Москвы, МО, Новой Москвы и ТиНАО.
Ситуации, с которыми обращаются к адвокату
Вы не первый, кто сталкивается с договором мены недвижимости. Вот по каким вопросам, обращаются к адвокату:
→ Иск об оспаривании мены — в суде общей юрисдикции (физлица) или в арбитраже (юрлица);
→ Мена с доплатой: доначисление НДФЛ (физлица) или налога на прибыль/НДС (юрлица);
→ Мена в банкротстве — оспаривание как подозрительной сделки (ст. 61.2 ФЗ-127);
→ Мена между физлицом и юрлицом — проверка аффилированности (ст. 105.1 НК РФ) и рыночных цен (ст. 40 НК РФ);
→ В ГСК/СНТ — оспаривание как нарушение ВРИ или прав кооператива.
«Во всех случаях требуется доказывание добросовестности и реального намерения обменять — в порядке, установленном ст. 302 ГК РФ и Постановлением Пленума ВС РФ № 54».
— Адвокат Гурин
Правовая основа
— Гражданский кодекс РФ: гл. 31 (мена), гл. 9 (недействительность сделок);
— Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
— Налоговый кодекс РФ:
Для физических лиц — ст. 220 (имущественный вычет при мене с доплатой),
Для юридических лиц — ст. 146 (НДС), ст. 249–251 (налог на прибыль);
— Федеральный закон № 14-ФЗ «Об ООО» (ст. 46 — одобрение крупных сделок);
— Федеральный закон № 127-ФЗ «О банкротстве» (ст. 61.2–61.3 — оспаривание подозрительных сделок);
— Постановления Пленума ВС РФ № 54 (для физлиц) и № 31 (о притворных сделках) и Пленума ВАС РФ № 63 (для юрлиц — о добросовестности в хозяйственных спорах).
Стоимость
— сопровождения и споров по договору мены
Для физических лиц
Для юридических лиц
Что важно знать о договоре мены
→ Мена не освобождает от налоговых обязательств:
Для физических лиц — возможны доначисления НДФЛ при доплате (ст. 220 НК РФ);
Для юридических лиц — уплата НДС и налога на прибыль с рыночной стоимости полученного имущества.
→ Отсутствие денежного расчёта повышает риски оспаривания как притворной купли-продажи (ст. 170 ГК РФ) — как в судах общей юрисдикции, так и в арбитраже.
→ Регистрация в Росреестре подтверждает факт сделки, но не гарантирует её действительность. Решающее значение имеет доказывание реального намерения обменять:
Для физлиц — через акт приёма-передачи, переписку, оценку;
Для юрлиц — через бизнес-обоснование, сопоставимость активов, отсутствие признаков вывода средств.
→ Мена и материнский капитал: при участии МК требуется нотариальное обязательство — иначе сделка оспаривается как нарушающая права детей;
→ Мена долей в праве общей собственности: возможна только с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ);
→ Отказ Росреестра по ст. 26 ФЗ-218: часто связан с неполным пакетом или несоответствием ВРИ — при наличии оснований возможно обжалование.
→ Особое внимание — при сделках между близкими родственниками (физлица) или аффилированными лицами (юрлица), а также при участии объектов в ГСК, СНТ или в процедуре банкротства.
Что еще может понадобиться
- При притворности, недееспособности, обмане (ст. 166–181 ГК РФ), в т.ч. в арбитраже.
- Виндикационные иски, оспаривание регистрации, конфликты прав (наследство, доля, аренда, корпоративные споры).
- Если решили отказаться от мены — помощь при купле-продаже недвижимости для физических и юридических лиц.
- Нужен ли нотариус при мене недвижимости?Нотариальное удостоверение обязательно при мене долей физическими лицами (ст. 42 ФЗ-218). Для юрлиц — не требуется, достаточно простой письменной формы.
- Облагается ли мена налогом?— Физлица: НДФЛ при доплате (ст. 220 НК РФ);
— Юрлица: НДС и налог на прибыль с рыночной стоимости полученного имущества (ст. 146, 249 НК РФ). - Чем мена отличается от купли-продажи?Мена — взаимная передача объектов, купля-продажа — передача за деньги. Но при доплате и отсутствии реального намерения обменять суд может квалифицировать мену как притворную куплю-продажу (ст. 170 ГК РФ).
- Можно ли заключить мену между юрлицом и физлицом?Да — ГК РФ не запрещает. Однако требуется учёт:
— Аффилированности (ст. 105.1 НК РФ),
— Рыночных цен (ст. 40 НК РФ),
— Рисков в банкротстве (ст. 61.2 ФЗ-127). - Можно ли оспорить мену после регистрации?Да — в течение 3 лет (ст. 181 ГК РФ). Регистрация подтверждает факт сделки, но не гарантирует её действительность — как для физлиц, так и для юрлиц.
Кто будет защищать Ваши интересы
-
Гурин Александр Андреевич — адвокат
→ Действующий статус адвоката
→ Судебная практика
→ Член Адвокатской палаты г. Москвы
→ Член Московской коллегии адвокатов "Талион"
!Мне можно позвонить. Я часто сам отвечаю на телефонные звонки и могу сразу обозначить свою компетенцию по Вашей ситуации, назначить дату и время юридической консультации.
"Свяжитесь со мной — чтобы понять, какие шаги стоит предпринять."