Юридическое сопровождение покупки и продажи недвижимости в Москве
Юридическое сопровождение покупки и продажи недвижимости
Юридическое сопровождение покупки и продажи недвижимости в Москве требует учёта рисков, предусмотренных гражданским и регистрационным законодательством. Даже при отсутствии явных обременений в ЕГРН возможны последующие претензии со стороны третьих лиц, органов опеки, конкурсных управляющих или наследников, в том числе на основании статей 166–181, 549–558 ГК РФ.
Факт добросовестности приобретателя не предполагается автоматически — он подлежит доказыванию в порядке, установленном статьёй 302 ГК РФ и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 54 от 23.12.2019. Это включает анализ условий передачи объекта, проверку дееспособности продавца, осмотр недвижимости, изучение выписки из ЕГРН на дату сделки, платёжных документов и акта приёма-передачи. При использовании средств материнского капитала дополнительно проверяется соблюдение требований Постановления Правительства РФ № 862 и порядка наделения долями.
Сопровождение сделки осуществляется в рамках соглашения с адвокатом, заключаемого в соответствии со статьёй 25 Федерального закона № 63-ФЗ, и включает разъяснение правовых последствий, подготовку проектов договоров, взаимодействие с регистрирующим органом, а при необходимости — действия при отказе в государственной регистрации по статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
-
Консультация и оценка юридической чистоты сделки
Проводится анализ договора, выписки ЕГРН (на дату сделки), платёжных документов и обстоятельств приобретения — в том числе признаков добросовестности по Постановлению Пленума ВС РФ № 54. -
Экспертиза правового статуса объекта и сторон
Включает проверку цепочки собственников, обременений, арестов, а также оценку дееспособности и волеизъявления — особенно при сделках с долями, наследством или через представителя. -
Подготовка договора и сопровождение регистрации
Готовится проект купли-продажи с учётом особенностей объекта (ипотека, материнский капитал), а также обеспечивается взаимодействие с Росреестром — включая действия при отказе или приостановлении по статье 26 ФЗ-218.
Для кого
— актуально сопровождение
- Граждан, приобретающих недвижимость впервые или с использованием ипотеки/материнского капитала
- Собственников, отчуждающих объекты с длительной историей перехода права
- Лиц, совершающих сделки с объектами в спорных категориях (СНТ, ГСК, ИЖС, ТиНАО)
- Доверителей, планирующих сделку с участием представителя или пожилого родственника
Особые случаи
— сопровождение с маткапиталом, ГСК, СНТ
— сопровождение с маткапиталом, ГСК, СНТ
Повышенное внимание уделяется сделкам с признаками риска оспаривания:
→ С использованием средств материнского капитала — проверка обязательств по наделению долями;
→ С пожилыми гражданами или лицами с признаками недееспособности — оценка условий подписания;
→ По предварительным договорам и соглашениям о задатке (ст. 380–381, 429 ГК РФ);
→ С участием представителей — проверка доверенностей и полномочий.
«Юридическая чистота сделки — не формальность. Даже при отсутствии обременений в ЕГРН возможны претензии на основании статей 166–181 ГК РФ».
— Адвокат Гурин
Правовая основа
— Гражданский кодекс РФ: гл. 30 (купля-продажа), гл. 9 (недействительность сделок);
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
— Постановление Пленума ВС РФ от 23.12.2019 № 54 (вопросы добросовестности приобретателя);
— Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатуре и адвокатской деятельности».
Стоимость
— сопровождения покупки и продажи недвижимости
Для физических лиц
Для юридических лиц
Что важно знать
— о покупке и продаже недвижимости
→ Сделка считается заключённой с момента государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), однако риски возникают раньше — на этапе подписания договора или передачи денег.
→ Отсутствие обременений в ЕГРН на дату сделки не исключает последующего ареста или иска наследников.
→ Особое внимание — при сделках с долями (ст. 250 ГК РФ), в ГСК, СНТ, с материнским капиталом.
→ Сопровождение включает оценку обстоятельств, свидетельствующих о добросовестности приобретателя — фактор, решающий при защите (Постановление Пленума ВС РФ № 54).
Что ещё может понадобиться при сделке с недвижимостью
- Оспаривание как недействительной — при мнимости, притворности, недееспособности (ст. 166–181 ГК РФ).
- Споры о праве собственностиВиндикационные иски, оспаривание регистрации, конфликты оснований права (наследство, купля-продажа).
- Оспаривание кадастровой стоимостиСнижение кадастровой стоимости — для уменьшения налога и арендной платы при покупке земли.
- Нужно ли сопровождение при покупке недвижимости по ипотеке?Банк проверяет объект по своим критериям, но не оценивает риски оспаривания сделки в будущем. Сопровождение позволяет выявить обстоятельства, которые могут повлиять на признание сделки недействительной, в том числе по основаниям статей 170–179 ГК РФ.
- Можно ли провести сопровождение дистанционно?Да — при условии предоставления сканов документов: выписки из ЕГРН, проекта договора, паспортов сторон. Анализ и консультация возможны онлайн; подписание соглашения и подача документов в Росреестр — при личном участии или через представителя.
- Сколько времени занимает полное сопровождение сделки?Срок зависит от сложности: стандартная — от 3 до 7 рабочих дней; сделки с ГСК, СНТ, материнским капиталом — от 5 до 10 дней. Регистрация в Росреестре занимает дополнительно 5–7 рабочих дней (ст. 16 ФЗ-218).
Кто будет защищать Ваши интересы
-
Гурин Александр Андреевич — адвокат
→ Действующий статус адвоката
→ Судебная практика
→ Член Адвокатской палаты г. Москвы
→ Член Московской коллегии адвокатов "Талион"
!Мне можно позвонить. Я часто сам отвечаю на телефонные звонки и могу сразу обозначить свою компетенцию по Вашей ситуации, назначить дату и время юридической консультации.
"Свяжитесь со мной — чтобы понять, какие шаги стоит предпринять."