Предварительные договоры и задаток при покупке недвижимости в Москве

Обращения по вопросам предварительных договоров и задатка связаны с рисками, возникающими до заключения основного договора купли-продажи:

→ После уплаты задатка одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, ссылаясь на отсутствие письменного соглашения о задатке;

→ Возникает спор о характере платежа: является ли сумма задатком (ст. 380 ГК РФ) или авансом (ст. 381.1 ГК РФ);

→ Продавец, получив задаток, заключает основной договор с третьим лицом — в нарушение запрета, не указанного в ПДКП;

→ Юридическое лицо заключает ПДКП без одобрения крупной сделки — впоследствии сделка оспаривается как недействительная;

→ В процедуре банкротства конкурсный управляющий оспаривает уплату задатка как предпочтение кредитору (ст. 61.3 ФЗ-127).

«Во всех случаях решение вопроса зависит от конкретных обстоятельств, представленных доказательств и правовой позиции, сформированной в соответствии с требованиями статей 380–381, 429 ГК РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ № 25».

— Адвокат Гурин

— Гражданский кодекс РФ: ст. 380–381 (задаток), ст. 429 (предварительный договор), ст. 432 (существенные условия договора);

— Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (требования к основному договору);

— Налоговый кодекс РФ:

Для физических лиц — ст. 217.1 (освобождение от НДФЛ при возврате задатка),

Для юридических лиц — ст. 146 (НДС при уплате задатка), ст. 251 (учёт задатка во внереализационных доходах);

— Федеральный закон № 14-ФЗ «Об ООО» (ст. 46 — одобрение крупных сделок при заключении ПДКП);

— Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 61.2–61.3 — оспаривание сделок с задатком);

— Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 25.12.2019 (о предварительных договорах и задатке в гражданском обороте),

— Постановление Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2021 (о добросовестности в предпринимательских спорах, включая сделки с задатком).

Предварительный договор и задаток не являются формальностью — их ненадлежащее оформление может привести к невозможности взыскать убытки или двойной размер задатка. Особенности зависят от статуса сторон:

→ Для физических лиц: при уплате задатка без письменного соглашения (ст. 380 ГК РФ) сумма квалифицируется как аванс, что исключает применение правила двойного взыскания (ст. 381 ГК РФ);

→ Для юридических лиц: задаток подлежит налогообложению — как НДС (ст. 146 НК РФ), так и в составе внереализационных доходов (ст. 250, 251 НК РФ), а ПДКП может требовать одобрения как крупной сделки (ст. 46 Закона об ООО);

→ Отсутствие в ПДКП чётких сроков и санкций затрудняет доказывание уклонения от заключения основного договора — как в судах общей юрисдикции, так и в арбитраже;

→ При участии материнского капитала предварительный договор должен содержать обязательство о наделении долями — иначе возможны претензии Пенсионного фонда;

→ В ГСК и СНТ важно учитывать статус земельного участка и права кооператива — иначе ПДКП может быть оспорен как нарушающий условия пользования;

→ При наличии признаков аффилированности (ст. 105.1 НК РФ) или признаков вывода активов задаток оспаривается в банкротстве по ст. 61.3 ФЗ-127.

«Судебная практика показывает: формирование правовой позиции по предварительному договору и задатку требует учёта точности формулировок, наличия письменного подтверждения и соответствия требованиям статей 380–381, 429 ГК РФ».

— Адвокат Гурин