Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости — адвокат в Москве
Защита добросовестного приобретателя недвижимости
— квартиры, дома, земельного участка
Если предъявлен иск об истребовании имущества (ст. 302 ГК РФ), наложен арест на квартиру, жилой дом или земельный участок, либо возбуждено дело в связи с банкротством продавца или признанием сделки недействительной — факт добросовестности приобретения подлежит доказыванию в установленном законом порядке.
Гражданское законодательство защищает добросовестного возмездного приобретателя при условии, что на момент передачи объекта он не знал и не мог знать о нарушении прав первоначального собственника. Формирование правовой позиции требует анализа договора купли-продажи, платёжных документов, выписок из ЕГРН, акта приёма-передачи, а также сбора доказательств осмотра объекта и проверки прав продавца.
Адвокат оказывает помощь на всех этапах: от консультации и оценки перспектив до подготовки возражений, представительства в судах общей юрисдикции и арбитраже, включая апелляционное обжалование. Опыт включает защиту по делам о квартирах, домах, земельных участках (в том числе в СНТ, под ИЖС) в Москве, МО, Новой Москве и ТиНАО.
Услуги защита прав добросовестного приобретателя
-
Консультация и анализ перспектив
Правовая оценка с учётом обстоятельств приобретения: проверка договора, расчётов, выписки из ЕГРН (на дату сделки), признаков добросовестности по разъяснениям Пленума ВС РФ. Определение стратегии защиты до подачи возражений. -
Подготовка возражений на виндикационный иск
Составление грамотных возражений на исковое заявление об истребовании недвижимости, ходатайств об истребовании доказательств, об исключении недопустимых доказательств, заявлений об отмене обеспечительных мер. -
Представительство в суде
Защита интересов в судах Москвы и Московской области (включая Новую Москву и ТиНАО) по делам о признании добросовестным приобретателем — от предварительных слушаний до вынесения решения и его обжалования.
Ситуации, с которыми обращаются к адвокату
Вы не одиноки в этой ситуации. Ниже — типовые обстоятельства, с которыми обращаются за правовой помощью:
→ Купили квартиру по договору купли-продажи, а бывший собственник подал иск о возврате — что делать?
→ Суд арестовал дом, купленный в СНТ, — как не остаться без жилья?
→ Подали виндикационный иск — а у меня есть расписка и акт приёма-передачи. Достаточно ли этого?
→ Конкурсный управляющий в деле о банкротстве требует вернуть дом — ссылаясь на ст. 61.2 и 61.3 ФЗ-127, как на подозрительную или предпочтительную сделку.
→ Купили квартиру по переуступке прав в ДДУ — а застройщик обанкротился, и дольщики первоочередной очереди требуют передать им жильё как «незаконно отчуждённое».
→ Наследники оспаривают сделку купли-продажи после смерти продавца — утверждая, что на момент подписания договора он был недееспособен, и требуют возврата недвижимости в наследственную массу.
«Защита добросовестного приобретателя — это не формальное участие в процессе. Это доказывание позиции через документы, логику и судебную практику: почему покупатель не мог и не обязан был знать о рисках. Чем раньше начата работа — тем выше обоснованность позиции».
— Адвокат Гурин
Как проходит защита
— добросовестного приобретателя недвижимости
-
Защита добросовестного приобретателя квартиры (в т.ч. по ДДУ и переуступке)
Представительство при виндикационных исках о возврате жилья, включая споры после банкротства застройщика, оспаривания сделок дольщиками и требования наследников. Анализ договора, расчётов, проверка добросовестности по критериям Пленума ВС РФ № 10. -
Защита прав добросовестного приобретателя земельного участка и дома в СНТ/ДНП
Защита при истребовании участка или дома по иску предыдущего собственника, наследников или СНТ. Учёт особенностей документооборота: членские взносы, акты межевания, решения общих собраний, ВРИ участка.
-
Защита в делах о банкротстве продавца (физлица или юрлица)
Противодействие требованиям конкурсного управляющего об истребовании недвижимости как «подозрительной сделки» (ст. 61.2 ФЗ-127). Подготовка доказательств отсутствия знания о признаках неплатёжеспособности продавца. -
Защита при наложении ареста или запрета на регистрацию
Обжалование обеспечительных мер, поданных третьими лицами в Росреестр или суд. Ходатайства об исключении имущества из-под ареста, снятии запрета на регистрационные действия до вынесения решения по существу.
Правовая основа
→ ст. 301–302 ГК РФ — истребование имущества, добросовестный приобретатель
→ ст. 166–181 ГК РФ — недействительность сделок
→ ФЗ-127 (ст. 61.2, 61.3) — оспаривание сделок при банкротстве
→ Постановление Пленума ВС РФ № 10 от 23.06.2015 — ключевой документ по добросовестности
→ ГПК РФ (ст. 131–132, 222), АПК РФ (ст. 125–126) — процессуальные нормы
Стоимость юридической помощи
Для физических лиц
Для юридических лиц
Что важно знать
— о защите добросовестного приобретателя
→ Признание добросовестным приобретателем не является автоматическим — даже при наличии зарегистрированного права в ЕГРН. Суд оценивает совокупность обстоятельств: цену сделки, способ оплаты, осмотр объекта, проверку правоустанавливающих документов, отсутствие признаков заведомой осведомлённости о споре.
→ Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 23.06.2015, добросовестность определяется по состоянию на момент передачи имущества, а не государственной регистрации.
→ Имущество, приобретённое у неуправомоченного лица, не может быть истребовано от добросовестного возмездного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Однако бремя доказывания добросовестности лежит на приобретателе.
→ В делах о банкротстве применяются дополнительные критерии: суд проверяет, знал ли приобретатель о признаках неплатёжеспособности продавца (ст. 61.2, 61.3 ФЗ-127 «О несостоятельности»).
Смежные направления
- Если подали иск об отмене купли-продажи.
- Чтобы снизить риски на этапе покупки.
- Если продавец признан банкротом, а сделка оспаривается.
- Нужно ли подавать отдельный иск о признании добросовестным приобретателем?Как правило — нет. Добросовестность заявляется в рамках дела, возбуждённого истцом (например, по виндикационному иску). Подача самостоятельного иска возможна лишь в исключительных случаях, например, при наличии угрозы наложения ареста без предъявления иска.
- Какие документы подтверждают добросовестность приобретения?К таким доказательствам относятся: договор купли-продажи, платёжные документы, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН (на дату сделки), отсутствие записей об обременениях, свидетельские показания об осмотре объекта, переписка с продавцом.
- Можно ли защитить права, если цена в договоре занижена?Занижение цены само по себе не влечёт признания приобретателя недобросовестным, однако может быть учтено судом как один из факторов. Важно доказать реальность расчётов (например, допсоглашением о рассрочке или распиской).
- Сколько времени занимает подготовка возражений на иск?При наличии полного пакета документов — от 2 до 5 рабочих дней. Срок может увеличиться при необходимости запроса дополнительных сведений (например, из архива МФЦ, Росреестра).
Кто будет защищать Ваши интересы
-
Гурин Александр Андреевич — адвокат
→ Действующий статус адвоката
→ Судебная практика
→ Член Адвокатской палаты г. Москвы
→ Член Московской коллегии адвокатов "Талион"
!Мне можно позвонить. Я часто сам отвечаю на телефонные звонки и могу сразу обозначить свою компетенцию по Вашей ситуации, назначить дату и время юридической консультации.
"Свяжитесь со мной — чтобы понять, какие шаги стоит предпринять."