Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Сделки с коммерческой недвижимостью — офисами, складами, торговыми площадями, земельными участками под ИЖС или производство — принципиально отличаются от операций с жильём. Здесь речь идёт не о «крыше над головой», а об активе, генерирующем доход или обеспечивающем деятельность компании.

Ошибки при оформлении таких сделок могут привести не просто к потере имущества, а к остановке бизнеса, налоговым доначислениям или претензиям со стороны кредиторов.

Как адвокат, оказывающий юридическую помощь компаниям, я регулярно сталкиваюсь с последствиями «упрощённого» подхода к покупке коммерческой недвижимости.

1.Несоответствие категории земли и вида разрешённого использования (ВРИ)

Земельный участок может быть:

— Сельхозназначения: нельзя строить склад,

— Для ИЖС: нельзя размещать офис,

— Промышленной зоны: возможны ограничения по экологии.

Если ВРИ не соответствует целям вашей деятельности, вы рискуете получить предписание о сносе или отказ в подключении коммуникаций.

2.Действующие договоры аренды

При покупке объекта вы автоматически вступаете в существующие арендные отношения (ст. 617 ГК РФ).

Если арендатор — крупная сеть с долгосрочным договором по заниженной ставке, вы можете лишиться дохода на годы.

3.Обременения: залоги, сервитуты, ипотека

Коммерческая недвижимость часто находится в залоге у банка. Без согласия залогодержателя сделка может быть признана недействительной (ст. 349 ГК РФ).

Также распространены сервитуты — право прохода/проезда третьих лиц, что ограничивает использование территории.

4.Отсутствие разрешительной документации

Для объектов, используемых в предпринимательской деятельности, могут требоваться:

— Разрешение на ввод в эксплуатацию,

— Санитарно-эпидемиологическое заключение,

— Лицензии (например, для АЗС, медицинских центров).

Отсутствие документов делает эксплуатацию незаконной.

5.Нарушение корпоративных процедур

Сделка с недвижимостью стоимостью свыше 25% балансовой стоимости требует одобрения общего собрания участников (ст. 46 ФЗ-14).

Без этого контрагент или конкурсный управляющий вправе оспорить сделку как крупную.

— Проверка категории земли и ВРИ: соответствие целям бизнеса.

— Анализ всех обременений: через ЕГРН, реестр уведомлений о залоге.

— Изучение арендных договоров: сроки, ставки, условия расторжения.

— Проверка разрешительной документации: на соответствие требованиям законодательства.

— Подготовка договора купли-продажи: с учётом интересов компании и налоговых последствий.

— Контроль соблюдения корпоративных процедур: протоколы, согласования.

— Рекомендации по безопасной передаче денежных средств: аккредитив, депозит нотариуса.