Юридическое сопровождение при покупке квартиры

Многие считают, что если объект зарегистрирован в ЕГРН, а продавец предоставил паспорт и выписку, — сделка безопасна. Это заблуждение.

Регистрация права — это не гарантия чистоты сделки. Она лишь подтверждает факт перехода права, но не исключает его последующего оспаривания.

Как адвокат, участвующий в имущественных спорах, я регулярно сталкиваюсь с последствиями «самостоятельной» покупки: клиенты теряют и жильё, и деньги, потому что не проверили правовую историю объекта до заключения договора.

1.Правовая история перехода права

Анализ цепочки собственников за последние 5–10 лет. Особенно внимательно рассматриваются:

— Сделки с участием пожилых лиц (возраст 65+),

— Дарения, ренты, наследственные переходы,

— Случаи, когда право возникло в результате приватизации или раздела имущества.

2.Обременения и ограничения

Выписка из ЕГРН показывает не всё. Требуется:

— Проверка на наличие арестов (даже снятых — они указывают на прошлые споры),

— Анализ сервитутов, ипотек, доверительного управления,

— Запрос в ФССП на предмет исполнительных производств против продавца.

3.Статус лиц, связанных с объектом

— Прописанные граждане: особенно несовершеннолетние, лица, отказавшиеся от приватизации, или имеющие право пожизненного проживания.

— Бывшие супруги: даже если развод оформлен, без нотариального отказа от доли возможны претензии.

4.Дееспособность и полномочия продавца

— Наличие медицинских диагнозов, влияющих на способность понимать значение своих действий.

— Для представителей — проверка доверенности: срок, объём полномочий, способ выдачи (удалённо или лично).

5.Форма и содержание договора

— Соответствие требованиям ст. 550–558 ГК РФ,

— Отсутствие признаков притворности (ст. 170 ГК РФ): например, заниженная цена с устной договорённостью о доплате,

— Чёткое определение предмета, цены, порядка расчётов.