Москва

Дарение недвижимости несовершеннолетним

Дарение несовершеннолетнему имеет существенные юридические особенности, которые важно учитывать ещё до обращения к нотариусу. Адвокат разберёт ключевые аспекты: от согласия органов опеки до налоговых последствий и рисков оспаривания.

Кто может дарить недвижимость несовершеннолетнему?

Любое физическое лицо — родственник или посторонний — может быть дарителем.

Одаряемым выступает несовершеннолетний ребёнок (до 18 лет), а от его имени сделку подписывают:

— Родители (или один из них) — если ребёнку менее 14 лет,

— Сам несовершеннолетний + родитель — если ребёнку от 14 до 18 лет (ст. 26, 28 ГК РФ).

Важно: сам несовершеннолетний не может отказаться от дара — это право принадлежит только совершеннолетним (ст. 573 ГК РФ). Поэтому отказ от дарения возможен только через законных представителей.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Нет — не нужно.

Органы опеки дают разрешение только при отчуждении имущества несовершеннолетнего (продажа, обмен, дарение от него).

При получении имущества в дар интересы ребёнка не нарушаются, поэтому согласие опеки не требуется (п. 2 ст. 37 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 9).

Это частая ошибка: многие считают, что «всё, что касается ребёнка, требует опеки». На деле — только при распоряжении его имуществом.

Особенности оформления у нотариуса

Договор дарения недвижимости всегда составляется в письменной форме.

— Если дарится доля — нотариальное удостоверение обязательно (ст. 42 ФЗ-218).

— При дарении целой квартиры — нотариус не обязателен, но рекомендуется для минимизации рисков.

На подписание приглашаются:

— Даритель,

— Законный представитель ребёнка (родитель, опекун),

— Сам несовершеннолетний (если старше 14 лет).

Налоговые последствия

— Если даритель — близкий родственник (родитель, бабушка, дедушка, брат, сестра), НДФЛ не платится (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

— Если даритель — дальний родственник или посторонний, одаряемый (через представителя) обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13% от кадастровой стоимости.

Пример: бабушка дарит внучке квартиру — налога нет. Дядя дарит племяннику долю — племянник платит 13%.

Может ли ребёнок распоряжаться подаренной недвижимостью?

Нет — до 18 лет распоряжаться имуществом может только с разрешения органов опеки и в интересах ребёнка.

Это означает:

— Продать, обменять или подарить квартиру нельзя без согласия опеки,

— Даже прописка третьих лиц может потребовать согласования,

— После 18 лет ребёнок получает полное право распоряжения.

Риски оспаривания: на что обратить внимание

Хотя дарение в пользу ребёнка кажется «безопасным», сделку могут оспорить:

— Наследники дарителя — после его смерти, ссылаясь на недееспособность или давление,

— Супруг дарителя — если имущество было совместно нажитым, а согласие не получено,

— Кредиторы дарителя — если дарение направлено на сокрытие активов от взыскания (ст. 61.2 ФЗ-127).

Совет: избегайте формулировок вроде «дарю за уход» или «взамен заботы» — это может превратить дарение в возмездную сделку, что повышает риски оспаривания.

Что нужно сделать
для дарения недвижимости несовершеннолетнему

Дарение недвижимости несовершеннолетнему — это не только акт заботы, но и юридически значимое действие, которое должно быть оформлено с учётом всех норм закона. Ошибки на этапе составления договора могут привести к оспариванию сделки, налоговым претензиям или сложностям при распоряжении имуществом в будущем.

Если вы сомневаетесь в корректности формулировок, наличии согласий или налоговых последствиях — проконсультируйтесь с адвокатом до подписания договора. Это поможет защитить интересы ребёнка и избежать споров в будущем.

Нужен адвокат в Москве?

Я — адвокат Гурин, регистрационный номер 77/11275, Адвокатская палата г. Москвы

Более 15 лет помогаю семьям оформлять сделки с недвижимостью с учётом интересов несовершеннолетних.

«Подарить ребёнку квартиру — легко. Сделать так, чтобы её не отобрали через 10 лет — задача для юриста.» - адвокат Гурин