Дарение доли в квартире: что нужно знать

С 2019 года все сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Это означает:

— Простой письменный договор не подойдёт — Росреестр откажет в регистрации.

— Даже если вы дарите всю свою долю одному человеку — нотариус обязателен.

— Исключение: если все участники общей собственности отчуждают свои доли в одной сделке (например, вся семья дарит квартиру третьему лицу), тогда можно обойтись без нотариуса. Но на практике такие случаи редки.

В отличие от продажи доли, при дарении согласие остальных собственников не нужно. Это прямо следует из ст. 250 ГК РФ, которая регулирует преимущественное право покупки — но только при возмездных сделках.

Однако:

— Если квартира находится в совместной собственности супругов, то даже при дарении требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

— Если доля была приобретена в браке, она считается совместной, даже если зарегистрирована только на одного из супругов.

Да — и это часто используемая практика, особенно при дарении пожилыми родителями детям. Условие о праве пожизненного проживания дарителя можно включить прямо в текст договора дарения.

Такой подход:

— Снижает риск оспаривания сделки как притворной («продажа под видом дарения»),

— Даёт дарителю юридическую гарантию, что его не выселят,

— Не делает сделку возмездной, так как проживание — это не встречное предоставление, а обременение.

— Если одаряемый — близкий родственник (супруг, родители, дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки), НДФЛ не платится (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

— Если одаряемый — не родственник, он обязан заплатить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости доли.

Наиболее частые причины отказа:

— Отсутствие нотариального удостоверения,

— Ошибка в описании доли (например, «½» вместо «1/2»),

— Несогласованность сведениях с ЕГРН,

— Отсутствие согласия супруга при дарении совместного имущества.

В таких случаях можно:

— Устранить ошибки и подать документы повторно,

— Или обжаловать отказ в суде, если вы считаете его незаконным.

Дарение доли в квартире — процедура, которая кажется простой, но требует внимания к деталям. Ошибки на этапе составления договора или обращения к нотариусу могут привести к потере времени, денег и даже самого имущества.

Если вы сомневаетесь в корректности формулировок, наличии согласий или налоговых последствиях — лучше проконсультироваться с адвокатом до подписания договора. Это поможет избежать оспаривания сделки в будущем — особенно после смерти дарителя, когда наследники могут оспорить дарение, ссылаясь на недееспособность или давление.